上(shàng)海(hǎi)市(shì)消費者(zhě)權益保護委员会(huì)發(fà)布(bù)《上(shàng)海(hǎi)市(shì)民(mín)用(yòng)物業管(guǎn)理(lǐ)现狀調查》

上(shàng)海(hǎi)市(shì)消保委今天(tiān)發(fà)布(bù)了(le)《上(shàng)海(hǎi)市(shì)民(mín)用(yòng)物業管(guǎn)理(lǐ)现狀調查》。據(jù)了(le)解(jiě)，这是(shì)上(shàng)海(hǎi)市(shì)消保委与上(shàng)海(hǎi)社科院(yuàn)社会(huì)調查中心(xīn)、上(shàng)海(hǎi)迪博大(dà)數據(jù)研究所(suǒ)組成(chéng)課題(tí)組曆时(shí)六(liù)个月(yuè)共(gòng)同(tóng)調查完成(chéng)。調查結果(guǒ)顯示，消費者(zhě)对(duì)物業公(gōng)司的(de)评分普遍(biàn)不(bù)高(gāo)，物業公(gōng)司存在基礎服(fú)務(wù)不(bù)到(dào)位等問(wèn)題(tí)。專家(jiā)建議開(kāi)發(fà)商盡量(liàng)避免使用(yòng)与自(zì)身(shēn)利益密切(qiè)相關(guān)的(de)物業公(gōng)司，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)再在条(tiáo)件(jiàn)成(chéng)熟的(de)小區(qū)倡導“基礎物業費+增值服(fú)務(wù)費”的(de)模式。

上(shàng)海(hǎi)市(shì)消保委表(biǎo)示，盡管(guǎn)相關(guān)法(fǎ)律法(fǎ)規的(de)頒布(bù)对(duì)物業管(guǎn)理(lǐ)中的(de)地(dì)位、作(zuò)用(yòng)、職責等提(tí)供了(le)法(fǎ)律支撐，但物業管(guǎn)理(lǐ)費難收(shōu)、标(biāo)準難調、維修基金難用(yòng)、管(guǎn)理(lǐ)矛盾難解(jiě)的(de)困境不(bù)同(tóng)程度地(dì)存在。近(jìn)年来(lái)，民(mín)用(yòng)物業管(guǎn)理(lǐ)成(chéng)为(wèi)新(xīn)的(de)消費投訴热(rè)點(diǎn)。

根(gēn)據(jù)《調查報告》，上(shàng)海(hǎi)消費者(zhě)給(gěi)予物業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司總(zǒng)體(tǐ)滿意度为(wèi)69.7分，專家(jiā)表(biǎo)示，物業公(gōng)司的(de)各(gè)項评分分值沒(méi)有(yǒu)超过(guò)70分，这也(yě)验(yàn)證了(le)消費者(zhě)所(suǒ)说(shuō)的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司基礎服(fú)務(wù)不(bù)到(dào)位的(de)問(wèn)題(tí)。同(tóng)时(shí)，消費者(zhě)对(duì)物業管(guǎn)理(lǐ)的(de)滿意度与其(qí)繳納物業管(guǎn)理(lǐ)費存在較大(dà)的(de)關(guān)聯性(xìng)：按时(shí)繳納物業管(guǎn)理(lǐ)費的(de)消費者(zhě)对(duì)物業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司滿意度为(wèi)72.9分，不(bù)繳納物業管(guǎn)理(lǐ)費的(de)消費者(zhě)对(duì)物業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司滿意度为(wèi)61.7分。

數據(jù)顯示，表(biǎo)示对(duì)物業公(gōng)司服(fú)務(wù)的(de)不(bù)滿意主(zhǔ)要(yào)體(tǐ)现在物業公(gōng)司支出(chū)不(bù)合理(lǐ)、物業支出(chū)不(bù)透明(míng)、基礎服(fú)務(wù)不(bù)到(dào)位、出(chū)租小區(qū)業主(zhǔ)車位等方(fāng)面。在细(xì)节工作(zuò)上(shàng)，各(gè)項分值最(zuì)低(dī)的(de)是(shì)接到(dào)保修时(shí)反(fǎn)應(yìng)的(de)積极(jí)程度（65.3分），其(qí)後(hòu)依次(cì)是(shì)物業被(bèi)投訴时(shí)的(de)态度（65.5分）、突發(fà)事(shì)件(jiàn)的(de)及(jí)时(shí)處(chù)理(lǐ)（65.8分）、小區(qū)停車的(de)有(yǒu)序程度（65.9分）。
 

物業管(guǎn)理(lǐ)費方(fāng)面，本(běn)次(cì)調研顯示其(qí)与小區(qū)的(de)层(céng)次(cì)相關(guān)，每平方(fāng)米(mǐ)的(de)價格差异(yì)並(bìng)不(bù)顯著，例如(rú)居(jū)住在單價低(dī)于(yú)两(liǎng)万(wàn)元(yuán)每平方(fāng)小區(qū)中的(de)消費者(zhě)表(biǎo)示物業管(guǎn)理(lǐ)費为(wèi)0.6到(dào)2元(yuán)/平方(fāng)，而(ér)居(jū)住在單價高(gāo)于(yú)七(qī)万(wàn)元(yuán)每平方(fāng)小區(qū)中的(de)消費者(zhě)表(biǎo)示物業管(guǎn)理(lǐ)費为(wèi)2.1到(dào)8.0元(yuán)/平方(fāng)。數據(jù)顯示，66.3%的(de)被(bèi)訪問(wèn)者(zhě)認为(wèi)物業公(gōng)司的(de)物業費与其(qí)服(fú)務(wù)不(bù)相匹(pǐ)配，雖(suī)然認为(wèi)不(bù)相匹(pǐ)配，但也(yě)有(yǒu)76.1%的(de)被(bèi)訪問(wèn)者(zhě)表(biǎo)示定(dìng)时(shí)繳納物業管(guǎn)理(lǐ)費。

專家(jiā)表(biǎo)示，目前(qián)市(shì)场(chǎng)上(shàng)主(zhǔ)流的(de)物業收(shōu)費模式還(huán)是(shì)与業主(zhǔ)住房(fáng)面積挂钩的(de)包(bāo)干(gàn)制，也(yě)就(jiù)是(shì)由(yóu)業主(zhǔ)向(xiàng)物業服(fú)務(wù)企業支付固定(dìng)物業服(fú)務(wù)費用(yòng)，盈餘或(huò)虧損均由(yóu)物業管(guǎn)理(lǐ)企業承擔的(de)物業服(fú)務(wù)計(jì)費方(fāng)式。这種(zhǒng)方(fāng)式操作(zuò)簡單，但这種(zhǒng)模式下(xià)物業公(gōng)司可(kě)以(yǐ)采用(yòng)降低(dī)服(fú)務(wù)标(biāo)準来(lái)确保自(zì)身(shēn)利益，而(ér)業主(zhǔ)則處(chù)于(yú)弱(ruò)勢地(dì)位，業主(zhǔ)唯一(yī)有(yǒu)效的(de)維權手(shǒu)段(duàn)就(jiù)是(shì)暫不(bù)繳納物業管(guǎn)理(lǐ)費。

此(cǐ)外薪酬模式也(yě)逐漸被(bèi)接受，也(yě)就(jiù)是(shì)在预收(shōu)的(de)物業服(fú)務(wù)资金中按約定(dìng)比例提(tí)取(qǔ)薪酬支付給(gěi)物業管(guǎn)理(lǐ)企業，其(qí)餘全(quán)部(bù)用(yòng)于(yú)物業服(fú)務(wù)合同(tóng)約定(dìng)的(de)支出(chū)，結餘或(huò)者(zhě)不(bù)足均由(yóu)業主(zhǔ)承擔的(de)物業服(fú)務(wù)計(jì)費方(fāng)式。本(běn)次(cì)調查顯示34.2%的(de)消費者(zhě)仍倾向(xiàng)包(bāo)干(gàn)制，20.5%的(de)居(jū)民(mín)倾向(xiàng)薪酬制，44.5%的(de)消費者(zhě)倾向(xiàng)基礎物業費加額外物業服(fú)務(wù)費模式。

針(zhēn)对(duì)調查結果(guǒ)，專家(jiā)建議，为(wèi)了(le)避免不(bù)公(gōng)平競争，建議開(kāi)發(fà)商盡量(liàng)避免使用(yòng)与自(zì)身(shēn)利益密切(qiè)相關(guān)的(de)物業公(gōng)司。《物業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例實(shí)施细(xì)則》在前(qián)期(qī)物業管(guǎn)理(lǐ)上(shàng)明(míng)确規定(dìng)“國(guó)家(jiā)提(tí)倡建設單位按照房(fáng)地(dì)産開(kāi)發(fà)与物業管(guǎn)理(lǐ)相分離的(de)原則，通(tòng)过(guò)招投标(biāo)的(de)方(fāng)式選聘具有(yǒu)相應(yìng)资質(zhì)的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)企業。”

新(xīn)小區(qū)目前(qián)普遍(biàn)存在的(de)問(wèn)題(tí)就(jiù)是(shì)開(kāi)發(fà)商使用(yòng)並(bìng)控制自(zì)身(shēn)下(xià)屬或(huò)者(zhě)同(tóng)一(yī)集团下(xià)的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司，对(duì)一(yī)些(xiē)利益權屬不(bù)清(qīng)晰的(de)“灰色(sè)利益”進(jìn)行侵占或(huò)向(xiàng)其(qí)上(shàng)級或(huò)兄弟單位進(jìn)行輸送。專家(jiā)表(biǎo)示，優秀的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司可(kě)以(yǐ)實(shí)现房(fáng)産的(de)保值和(hé)增值，但開(kāi)發(fà)商不(bù)能(néng)以(yǐ)此(cǐ)为(wèi)借(jiè)口(kǒu)采用(yòng)捆綁銷售的(de)形式，引入(rù)其(qí)下(xià)屬或(huò)兄弟企業。不(bù)存在關(guān)聯交易的(de)戰略合作(zuò)關(guān)系(xì)則可(kě)不(bù)受限制。

此(cǐ)外，專家(jiā)建議應(yìng)當在条(tiáo)件(jiàn)成(chéng)熟的(de)小區(qū)倡導“基礎物業費+增值服(fú)務(wù)費”的(de)模式。“基礎物業費+增值服(fú)務(wù)費”模式的(de)核心(xīn)就(jiù)是(shì)基礎物業标(biāo)準化(huà)，增值服(fú)務(wù)定(dìng)制化(huà)。