《温(wēn)州市(shì)物業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》5月(yuè)1日(rì)起(qǐ)施行

《温(wēn)州市(shì)物業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》已經(jīng)浙江省(shěng)第(dì)十(shí)二(èr)届人(rén)民(mín)代(dài)表(biǎo)大(dà)会(huì)常務(wù)委员会(huì)第(dì)三十(shí)九(jiǔ)次(cì)会(huì)議批準，将于(yú)5月(yuè)1日(rì)起(qǐ)施行。
在物業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中，電(diàn)梯(tī)等公(gōng)共(gòng)設施受損得不(bù)到(dào)及(jí)时(shí)維修、維修资金使用(yòng)不(bù)規範、公(gōng)共(gòng)收(shōu)支成(chéng)“糊塗賬”、業主(zhǔ)委员会(huì)換届後(hòu)不(bù)及(jí)时(shí)移交财物、業主(zhǔ)故意拖欠(qiàn)物業費等，是(shì)屡見(jiàn)不(bù)鮮的(de)现象(xiàng)，也(yě)是(shì)最(zuì)讓生(shēng)活在小區(qū)當中的(de)業主(zhǔ)们(men)最(zuì)头(tóu)疼的(de)事(shì)情(qíng)。從5月(yuè)1日(rì)起(qǐ)，根(gēn)治这些(xiē)亂象(xiàng)将進(jìn)一(yī)步有(yǒu)具體(tǐ)的(de)法(fǎ)規制度可(kě)依。
  《温(wēn)州市(shì)物業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》(下(xià)簡稱条(tiáo)例)已于(yú)2017年3月(yuè)30日(rì)經(jīng)浙江省(shěng)第(dì)十(shí)二(èr)届人(rén)民(mín)代(dài)表(biǎo)大(dà)会(huì)常務(wù)委员会(huì)第(dì)三十(shí)九(jiǔ)次(cì)会(huì)議批準，将于(yú)5月(yuè)1日(rì)起(qǐ)施行。作(zuò)为(wèi)温(wēn)州制定(dìng)的(de)第(dì)三部(bù)地(dì)方(fāng)性(xìng)法(fǎ)規、第(dì)二(èr)部(bù)實(shí)體(tǐ)法(fǎ)，該条(tiáo)例是(shì)如(rú)何制定(dìng)出(chū)来(lái)的(de)？有(yǒu)哪些(xiē)亮(liàng)點(diǎn)内容？就(jiù)讓晚(wǎn)報君为(wèi)你一(yī)一(yī)解(jiě)读(dú)。□晚(wǎn)報記(jì)者(zhě)胡晚(wǎn)露(lù)
  “两(liǎng)審制”調整为(wèi)“三審制” 不(bù)少(shǎo)民(mín)衆建議被(bèi)直(zhí)接采納參考
  作(zuò)为(wèi)市(shì)人(rén)大(dà)常委会(huì)2016年一(yī)类立法(fǎ)項目，条(tiáo)例草(cǎo)案(àn)于(yú)當年1月(yuè)份由(yóu)市(shì)住建委開(kāi)始(shǐ)調研起(qǐ)草(cǎo)，8月(yuè)份由(yóu)市(shì)人(rén)民(mín)政(zhèng)府向(xiàng)市(shì)人(rén)大(dà)常委会(huì)提(tí)出(chū)法(fǎ)規案(àn)。市(shì)十(shí)二(èr)届人(rén)大(dà)常委会(huì)第(dì)三十(shí)七(qī)至(zhì)三十(shí)九(jiǔ)次(cì)会(huì)議進(jìn)行了(le)三次(cì)審議並(bìng)表(biǎo)決通(tòng)过(guò)。
  条(tiáo)例共(gòng)七(qī)章(zhāng)57条(tiáo)。分别对(duì)适用(yòng)範圍、管(guǎn)理(lǐ)體(tǐ)制(總(zǒng)則)、業主(zhǔ)和(hé)業主(zhǔ)組織、前(qián)期(qī)物業管(guǎn)理(lǐ)、物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)、物業使用(yòng)和(hé)維護、法(fǎ)律責任等内容作(zuò)了(le)規制。
  物業管(guǎn)理(lǐ)立法(fǎ)是(shì)重(zhòng)要(yào)的(de)民(mín)生(shēng)立法(fǎ)。在立法(fǎ)过(guò)程中，市(shì)人(rén)大(dà)常委会(huì)主(zhǔ)任葛益平曾多(duō)次(cì)带(dài)队深入(rù)基层(céng)調研和(hé)到(dào)外地(dì)考察。市(shì)人(rén)大(dà)常委会(huì)法(fǎ)工委主(zhǔ)任王旭东告訴記(jì)者(zhě)：“就(jiù)設區(qū)的(de)市(shì)的(de)地(dì)方(fāng)立法(fǎ)而(ér)言，一(yī)般采用(yòng)‘两(liǎng)審制’，但考慮到(dào)物業管(guǎn)理(lǐ)立法(fǎ)事(shì)關(guān)千(qiān)家(jiā)万(wàn)戶，根(gēn)據(jù)有(yǒu)關(guān)審議意見(jiàn)要(yào)求，将原計(jì)劃(huà)的(de)‘两(liǎng)審制’調整为(wèi)‘三審制’。可(kě)以(yǐ)说(shuō)，这是(shì)衆多(duō)設區(qū)的(de)市(shì)立法(fǎ)中少(shǎo)有(yǒu)的(de)，足以(yǐ)说(shuō)明(míng)市(shì)人(rén)大(dà)常委会(huì)对(duì)这次(cì)項立法(fǎ)工作(zuò)的(de)重(zhòng)視程度。”
  除此(cǐ)之外，此(cǐ)次(cì)立法(fǎ)过(guò)程中還(huán)強(qiáng)化(huà)了(le)開(kāi)門(mén)立法(fǎ)，廣泛公(gōng)開(kāi)征求民(mín)衆意見(jiàn)。通(tòng)过(guò)媒體(tǐ)報道、网(wǎng)絡問(wèn)卷(juǎn)調查等方(fāng)式，先(xiān)後(hòu)有(yǒu)300多(duō)位市(shì)民(mín)通(tòng)过(guò)网(wǎng)絡渠道提(tí)出(chū)立法(fǎ)建議，上(shàng)百(bǎi)人(rén)打(dǎ)電(diàn)话、写(xiě)信(xìn)、来(lái)訪提(tí)供意見(jiàn)建議。民(mín)衆互動(dòng)中的(de)不(bù)少(shǎo)建議，有(yǒu)的(de)經(jīng)法(fǎ)定(dìng)程序後(hòu)被(bèi)直(zhí)接采納，有(yǒu)的(de)成(chéng)为(wèi)立法(fǎ)制度創設的(de)重(zhòng)要(yào)依據(jù)。例如(rú)，条(tiáo)例中有(yǒu)關(guān)業主(zhǔ)委员会(huì)必須開(kāi)設專門(mén)賬戶、業主(zhǔ)共(gòng)有(yǒu)资金不(bù)得以(yǐ)个人(rén)名(míng)义私存等，都来(lái)自(zì)于(yú)社会(huì)公(gōng)衆的(de)建議。
  創新(xīn)性(xìng)制度安(ān)排达(dá)十(shí)多(duō)項
  五(wǔ)馬大(dà)南蒲鞋(xié)市(shì)成(chéng)示範街(jiē)道
  物業管(guǎn)理(lǐ)本(běn)身(shēn)是(shì)一(yī)个關(guān)乎民(mín)生(shēng)而(ér)又複雜的(de)重(zhòng)要(yào)领域，温(wēn)州的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)行業起(qǐ)步晚(wǎn)、层(céng)次(cì)不(bù)高(gāo)、發(fà)展(zhǎn)滞緩，物業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中矛盾突出(chū)，焦點(diǎn)問(wèn)題(tí)聚集，存在一(yī)系(xì)列的(de)老(lǎo)大(dà)難問(wèn)題(tí)。对(duì)亂象(xiàng)丛生(shēng)的(de)温(wēn)州物業管(guǎn)理(lǐ)现狀，如(rú)何依法(fǎ)破解(jiě)，考验(yàn)着立法(fǎ)人(rén)的(de)智慧。为(wèi)此(cǐ)，市(shì)人(rén)大(dà)常委会(huì)從制度架構上(shàng)突破創新(xīn)，对(duì)日(rì)積月(yuè)累的(de)曆史性(xìng)矛盾“亮(liàng)劍”，使一(yī)些(xiē)實(shí)践經(jīng)验(yàn)以(yǐ)法(fǎ)規的(de)形式得以(yǐ)固化(huà)，具有(yǒu)濃郁的(de)温(wēn)州地(dì)方(fāng)特(tè)色(sè)。
  整个条(tiáo)例的(de)創新(xīn)性(xìng)制度安(ān)排达(dá)十(shí)多(duō)項，主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括：将物業管(guǎn)理(lǐ)中的(de)業主(zhǔ)組織成(chéng)立、日(rì)常監督、糾纷調解(jiě)等的(de)責任主(zhǔ)體(tǐ)明(míng)确賦予鎮(zhèn)、街(jiē)；進(jìn)一(yī)步明(míng)确了(le)業主(zhǔ)的(de)界定(dìng)；創設業主(zhǔ)大(dà)会(huì)制度框架下(xià)的(de)業主(zhǔ)代(dài)表(biǎo)大(dà)会(huì)制度；進(jìn)一(yī)步明(míng)晰業主(zhǔ)委员会(huì)的(de)法(fǎ)律地(dì)位，並(bìng)從多(duō)方(fāng)面規範業委会(huì)及(jí)其(qí)成(chéng)员行为(wèi)；規範了(le)業主(zhǔ)委员会(huì)的(de)換届和(hé)财務(wù)移交；創設了(le)倡導性(xìng)条(tiáo)款，業委会(huì)成(chéng)员津貼制度；将實(shí)践中的(de)維修资金紧急使用(yòng)“綠(lǜ)色(sè)通(tòng)道”通(tòng)过(guò)立法(fǎ)予以(yǐ)固化(huà)；建立物業服(fú)務(wù)企業和(hé)業主(zhǔ)欠(qiàn)費个人(rén)誠信(xìn)制度；建立物業服(fú)務(wù)标(biāo)準和(hé)收(shōu)費價格參考；規定(dìng)了(le)停車方(fāng)案(àn)的(de)民(mín)主(zhǔ)化(huà)。
  法(fǎ)律法(fǎ)規服(fú)務(wù)企業在于(yú)實(shí)施。下(xià)一(yī)步，市(shì)住建委作(zuò)为(wèi)市(shì)級物業管(guǎn)理(lǐ)行政(zhèng)主(zhǔ)管(guǎn)部(bù)門(mén)，要(yào)在条(tiáo)例施行一(yī)年内出(chū)台(tái)法(fǎ)規要(yào)求的(de)各(gè)項配套(tào)制度，例如(rú)建立“質(zhì)價相符”的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)收(shōu)費機(jī)制、为(wèi)物業服(fú)務(wù)企業和(hé)業主(zhǔ)之間(jiān)的(de)權利义務(wù)合同(tóng)提(tí)供示範文(wén)本(běn)等等。另(lìng)外，五(wǔ)馬、大(dà)南、蒲鞋(xié)市(shì)三个街(jiē)道作(zuò)为(wèi)条(tiáo)例貫徹實(shí)施的(de)示範街(jiē)道，要(yào)提(tí)供實(shí)施样闆，做好(hǎo)示範引领。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，市(shì)人(rén)大(dà)有(yǒu)關(guān)的(de)專門(mén)委员会(huì)在法(fǎ)規實(shí)施一(yī)段(duàn)时(shí)間(jiān)後(hòu)，要(yào)積极(jí)組織開(kāi)展(zhǎn)執法(fǎ)檢查。
  小區(qū)業主(zhǔ)關(guān)心(xīn)的(de)問(wèn)題(tí)《条(tiáo)例》中都有(yǒu)答(dá)案(àn)【案(àn)例】今年2月(yuè)13日(rì)，市(shì)區(qū)东方(fāng)大(dà)廈里(lǐ)一(yī)戶業主(zhǔ)煤气(qì)泄漏起(qǐ)火，所(suǒ)幸經(jīng)过(guò)消防部(bù)門(mén)及(jí)时(shí)救援，沒(méi)有(yǒu)造成(chéng)人(rén)员傷亡。但問(wèn)題(tí)出(chū)来(lái)了(le)，救火过(guò)程中，電(diàn)梯(tī)進(jìn)水(shuǐ)出(chū)现故障，一(yī)些(xiē)業主(zhǔ)的(de)電(diàn)線(xiàn)也(yě)受到(dào)損傷。所(suǒ)在的(de)黎明(míng)社區(qū)主(zhǔ)任看(kàn)到(dào)事(shì)态紧急，就(jiù)说(shuō)服(fú)大(dà)廈物業，先(xiān)幫業主(zhǔ)修理(lǐ)好(hǎo)電(diàn)梯(tī)和(hé)電(diàn)線(xiàn)，維修費的(de)事(shì)之後(hòu)再找(zhǎo)業委会(huì)要(yào)。但事(shì)後(hòu)，針(zhēn)对(duì)電(diàn)梯(tī)和(hé)電(diàn)線(xiàn)的(de)維修費用(yòng)從何而(ér)出(chū)，業委会(huì)之間(jiān)産生(shēng)了(le)矛盾。
  【条(tiáo)例規定(dìng)】應(yìng)當按首期(qī)交存的(de)物業專項維修资金總(zǒng)額的(de)百(bǎi)分之五(wǔ)設立應(yìng)急備用(yòng)維修资金。發(fà)生(shēng)電(diàn)梯(tī)故障、消防設施故障、二(èr)次(cì)供水(shuǐ)水(shuǐ)泵運行中斷(專業經(jīng)營單位負責二(èr)次(cì)供水(shuǐ)水(shuǐ)泵設備維修、養護的(de)除外)等紧急情(qíng)況和(hé)其(qí)他(tā)危及(jí)房(fáng)屋(wū)安(ān)全(quán)和(hé)人(rén)身(shēn)财産安(ān)全(quán)的(de)紧急情(qíng)況，需要(yào)立即進(jìn)行維修的(de)，可(kě)以(yǐ)申請應(yìng)急備用(yòng)維修资金。物業專項維修资金管(guǎn)理(lǐ)機(jī)構應(yìng)當在接到(dào)申請之日(rì)起(qǐ)两(liǎng)个工作(zuò)日(rì)内作(zuò)出(chū)審核決定(dìng)。
  前(qián)物業公(gōng)司拒不(bù)移交财物？
  录(lù)入(rù)物業服(fú)務(wù)企業信(xìn)用(yòng)檔案(àn)
  【案(àn)例】2010年5月(yuè)起(qǐ)，温(wēn)州市(shì)鹿城(chéng)區(qū)物業管(guǎn)理(lǐ)總(zǒng)公(gōng)司開(kāi)始(shǐ)为(wèi)永嘉縣(xiàn)南城(chéng)街(jiē)道明(míng)珠(zhū)花(huā)園(yuán)小區(qū)業主(zhǔ)提(tí)供相關(guān)物業服(fú)務(wù)。2014年8月(yuè)，鹿城(chéng)物業与明(míng)珠(zhū)花(huā)園(yuán)業委会(huì)达(dá)成(chéng)一(yī)致(zhì)意見(jiàn)，終(zhōng)止物業服(fú)務(wù)關(guān)系(xì)，但鹿城(chéng)物業至(zhì)今仍未按照法(fǎ)律規定(dìng)辦(bàn)理(lǐ)結算、交接手(shǒu)續，拖欠(qiàn)向(xiàng)小區(qū)業委会(huì)暫借(jiè)的(de)水(shuǐ)電(diàn)周轉(zhuǎn)金15万(wàn)元(yuán)，拖欠(qiàn)小區(qū)業委会(huì)为(wèi)其(qí)垫(diàn)付的(de)公(gōng)攤水(shuǐ)電(diàn)費10万(wàn)元(yuán)，也(yě)未按程序与後(hòu)任物業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司辦(bàn)理(lǐ)相關(guān)移交手(shǒu)續。之後(hòu)，明(míng)珠(zhū)花(huā)園(yuán)業委会(huì)多(duō)次(cì)要(yào)求鹿城(chéng)物業返還(huán)上(shàng)述款項、移交相關(guān)物業资料，但均遭(zāo)到(dào)鹿城(chéng)物業無理(lǐ)拒絕。
  【条(tiáo)例規定(dìng)】第(dì)四(sì)章(zhāng)第(dì)三十(shí)八条(tiáo)：物業服(fú)務(wù)合同(tóng)終(zhōng)止後(hòu)拒不(bù)退出(chū)物業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域，或(huò)者(zhě)退出(chū)时(shí)未按照規定(dìng)辦(bàn)理(lǐ)交接手(shǒu)續和(hé)移交资料的(de)，應(yìng)當录(lù)入(rù)物業服(fú)務(wù)企業信(xìn)用(yòng)信(xìn)息檔案(àn)。
  不(bù)交管(guǎn)理(lǐ)費将被(bèi)物業服(fú)務(wù)企業“投訴”
  街(jiē)道听(tīng)取(qǔ)業主(zhǔ)陳述決定(dìng)是(shì)否“入(rù)檔”
  【案(àn)例】2014年，站前(qián)东小區(qū)奔馳商廈小區(qū)因为(wèi)許多(duō)業主(zhǔ)不(bù)願交物業費曾陷入(rù)“垃圾圍城(chéng)”。今年3月(yuè)，200多(duō)戶里(lǐ)头(tóu)只(zhī)有(yǒu)三分之一(yī)住戶繳納服(fú)務(wù)費，因大(dà)批業主(zhǔ)不(bù)願交物業服(fú)務(wù)費，物業公(gōng)司怕虧太多(duō)最(zuì)後(hòu)撤離了(le)，該小區(qū)第(dì)二(èr)次(cì)出(chū)现“垃圾圍城(chéng)”。
  【条(tiáo)例規定(dìng)】業主(zhǔ)應(yìng)當依據(jù)物業服(fú)務(wù)合同(tóng)、臨时(shí)管(guǎn)理(lǐ)規約或(huò)者(zhě)管(guǎn)理(lǐ)規約的(de)約定(dìng)及(jí)时(shí)足額繳納物業服(fú)務(wù)費用(yòng)、公(gōng)共(gòng)水(shuǐ)電(diàn)分攤費用(yòng)和(hé)其(qí)他(tā)相關(guān)費用(yòng)。
  業主(zhǔ)無正(zhèng)當理(lǐ)由(yóu)拒不(bù)交納前(qián)款規定(dìng)費用(yòng)的(de)，業主(zhǔ)委员会(huì)、物業服(fú)務(wù)企業可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)书面催交、在物業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公(gōng)示等形式，督促其(qí)限期(qī)交納；逾期(qī)不(bù)交納的(de)，業主(zhǔ)委员会(huì)、物業服(fú)務(wù)企業可(kě)以(yǐ)向(xiàng)街(jiē)道辦(bàn)事(shì)處(chù)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人(rén)民(mín)政(zhèng)府提(tí)出(chū)录(lù)入(rù)个人(rén)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息檔案(àn)的(de)申請。街(jiē)道辦(bàn)事(shì)處(chù)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人(rén)民(mín)政(zhèng)府應(yìng)當听(tīng)取(qǔ)相關(guān)業主(zhǔ)的(de)陳述、申辩(biàn)，進(jìn)行核查。經(jīng)核查屬實(shí)仍拒不(bù)交納的(de)，可(kě)以(yǐ)按照个人(rén)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)關(guān)規定(dìng)录(lù)入(rù)个人(rén)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息檔案(àn)。
  業主(zhǔ)共(gòng)有(yǒu)资金怎麼(me)管(guǎn)？
  以(yǐ)業委会(huì)名(míng)义開(kāi)設賬戶
  【案(àn)例】市(shì)區(qū)竹(zhú)園(yuán)小區(qū)業委会(huì)出(chū)现“糊塗賬”，維修賬目虛假，部(bù)分經(jīng)營性(xìng)收(shōu)入(rù)流失。當事(shì)業委会(huì)就(jiù)是(shì)把(bǎ)小區(qū)錢(qián)款放(fàng)在業委会(huì)出(chū)納个人(rén)賬戶上(shàng)，且(qiě)卡(kǎ)、密碼均由(yóu)其(qí)一(yī)人(rén)保管(guǎn)。部(bù)分業主(zhǔ)認为(wèi)，这是(shì)導致(zhì)“糊塗賬”的(de)原因之一(yī)。
  【条(tiáo)例規定(dìng)】業主(zhǔ)委员会(huì)應(yìng)當持(chí)備案(àn)證明(míng)向(xiàng)金融機(jī)構申請開(kāi)立賬戶。屬于(yú)業主(zhǔ)共(gòng)有(yǒu)的(de)资金和(hé)經(jīng)營性(xìng)收(shōu)益，不(bù)得以(yǐ)任何个人(rén)的(de)名(míng)义進(jìn)行存储和(hé)管(guǎn)理(lǐ)。